ธุรกิจซื้อซากหนี้

กลางสัปดาห์ที่ผ่านมา เพื่อนเก่าที่เคยมีอาชีพ นักประชาสัมพันธ์โทรศัพท์มานัดหมาย เพื่อเล่าเรื่องราวการยึดทรัพย์ และการประมูลขายทอดตลาด สินทรัพย์ที่ถูกยึด ของกรมบังคับคดี เพื่อนเก่ารายนี้เปลี่ยนอาชีพแล้ว โดยเป็นนักประมูล ซื้อบ้านและที่ดินเปล่า จากกรมบังคับคดีโดยตรง


คุยกับเพื่อนเก่ารายนี้ คุ้มค่าเวลาจริงๆ เพราะทำให้หูตากว้างเกี่ยวกับการยึดทรัพย์ การประมูลขายทอดตลาด และการทำมาหากินกับซากหนี้ ที่กรมบังคับคดีนำออกมาขาย


เพื่อนคนนี้เผชิญกับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 โดยบ้านที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อให้เช่า รวมทั้งสิ้น 11 หลัง ถูกฟ้องยึดหมด แต่พยายามหาทางเอาคืนกลับมา จึงเริ่มศึกษาขั้นตอนการยึดทรัพย์ และการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี


จากคนที่ไม่รู้ขั้นตอนการยึดทรัพย์ ไม่เข้าใจในการประมูลขายทอดตลาด ไม่รู้ระเบียบปฏิบัติของกรมบังคับคดี หลังใช้เวลาพักหนึ่ง จึงได้รู้และเห็นช่องทางการทำธุรกิจ


และจากความตั้งใจประมูลซื้อสินทรัพย์ของตัวเองคืนกลับมา เปลี่ยนเป็นเป้าหมาย การประมูลซื้อบ้านของคนอื่น เพื่อนำมาค้าขายหากำไรต่อ โดยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีมาแล้วประมาณ 100 หลัง ไม่รวมรายการประมูลซื้อที่ดินเปล่า


สินทรัพย์ที่กรมบังคับคดีนำมาขายทอดตลาด จะขายในราคาประเมิน ซึ่งมักจะประเมินไว้ไม่สูงนัก โดยกลุ่มนักประมูลจะศึกษาว่า บ้านหรือที่ดินที่นำมาขายนั้น ตั้งอยู่ในทำเลใด ราคาประมูลสูงไปหรือไม่ และมีโอกาสขายต่อทำกำไรได้ขนาดไหน โดยจะไม่จะผลีผลามประมูล โดยไม่ได้เห็นตัวบ้าน


ถ้าราคาประมูลครั้งแรกยังสูง จะรอจนเปิดประมูลจนครบ 3 ครั้ง ซึ่งหากไม่มีผู้ประมูลซื้อ กรมบังคับคดีจะลดราคาประมูลลง 50%


บ้านที่ประมูลมาบางหลัง ซื้อเพียง 9 แสนบาท แต่ขายได้ 1.3 ล้านบาท หรือประมูลซื้อมา 1 ล้านบาท แต่ขายได้ 3 ล้านบาท โดยใช้เวลาขายต่อเพียง 1 สัปดาห์ หรือช้าที่สุดใช้เวลา 4 เดือนครึ่ง


การประมูลซื้อบ้าน จะเลือกซื้อเฉพาะบ้านที่สร้างเสร็จ และตั้งอยู่ในทำเลที่ดี โดยเฉพาะบ้านโครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และจะทุ่มเงินตกแต่ง ปัดฝุ่นทาสี ลงทุนเพียงไม่กี่หมื่นบ้าน จะมีสภาพเป็นบ้านใหม่ หลังจากนั้น จะติดราคาเสนอขาย หรือถ่ายรูปบ้านลงโฆษณาเสนอขายทันที


เจ้าของโครงการบ้านจัดสรร อาจจะตั้งราคาขายบ้านสร้างใหม่หลังละ 1.5 ล้านบาท แต่บ้านที่ประมูลซื้อมาจากกรมบังคับคดี เสนอขายเพียง 1.3 ล้านบาท จึงทำให้เกิดสภาพซื้อง่ายขายคล่อง


เพื่อนคนนี้ใช้เวลาเพียง 2 ปี ฟื้นฐานะของตัวเองกลับขึ้นมาใหม่ มีเงินนับสิบล้านบาท และประมูลบ้านของตัวเองคืนมาเกือบครบทั้ง 11 หลังแล้ว


ธุรกิจประมูลซื้อซากหนี้จากกรมบังคับคดี ฟังดูทำไม่ยาก รวยเร็ว และเป็นอาชีพที่สุจริตเสียด้วย แต่จริงๆ แล้ว ไม่ง่าย และถ้าไม่รู้จริง ความเสี่ยงสูง ส่วนเสี่ยงอย่างไร ฉบับพรุ่งนี้เล่าต่อ


สัญญาณและสิ่งบ่งชี้ในหลายด้าน ชวนเชื่อให้เกิดความเชื่อว่า ปีนี้ เศรษฐกิจน่าจะฟื้น แต่ขณะที่คนส่วนใหญ่ กำลังตั้งความคาดหวัง กับแนวโน้มเศรษฐกิจ คนส่วนหนึ่ง กลับกังวลกับสถานการณ์เศรษฐกิจ คนที่ยึดอาชีพประมูลหนี้ ที่กรมบังคับคดี นำมาขายทอดตลาด เป็นคนอีกกลุ่มที่กังวล เพราะไม่ได้มองแนวโน้มเศรษฐกิจในแง่ดีนัก


ไม่มั่นใจว่าจะฟื้นจริง และกลัวว่าจะเกิดวิกฤติรอบใหม่


เพื่อนเก่าที่ทำมาหากินกับการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี จนฟื้นฟูฐานะของตัวเองได้ เป็นหนึ่งในกลุ่มคนที่ไม่วางใจกับทิศทางเศรษฐกิจ และตัดสินใจ หยุดการประมูลซื้อบ้านมาประมาณ 3 เดือนแล้ว เพราะรู้สึกว่า เศรษฐกิจไทยกำลังเกิดความเสี่ยง


ปัจจัยที่ทำให้เกิดความรู้สึกว่า เศรษฐกิจไทยมีความสุ่มเสี่ยงสูง ส่วนหนึ่งเกิดจากประสบการณ์การทำธุรกิจประมูลบ้าน


เพื่อนเก่ารายนี้เล่าให้ฟังว่า คนที่ซื้อบ้านต่อ หลังจากประมูลออกจากกรมบังคับคดี ส่วนใหญ่จะมีพฤติกรรมเหมือนกัน โดยมักจะเสนอขอวงเงินกู้ซื้อบ้านจากธนาคาร สูงกว่าราคาบ้านที่ซื้อจริง


บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี จะมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด และแม้จะขายต่อ ก็ยังขายราคาต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งผู้ที่ซื้อต่อจะเสนอขอเงินกู้จากธนาคารในวงเงินสูงกว่าราคาซื้อจริง


บ้านราคา 1 ล้านบาท ผู้ที่ซื้อต่อ อาจจะเสนอกู้แบงก์ถึง 1.5 ล้านบาท


เงินที่กู้เกินจากราคาบ้าน จะถูกนำไปตกแต่งบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซื้อรถยนต์หรือใช้จ่ายอย่างอื่น ซึ่งหมายถึง ภาระการผ่อนบ้าน จะไม่จำกัดอยู่เฉพาะราคาบ้านเท่านั้น แต่จะพ่วงภาระหนี้จากการใช้จ่ายที่เกินตัวอีกด้วย


คนซื้อบ้านประเภทนี้ มักจะคาดหวังกับรายได้ในอนาคต ซึ่งหากรายได้ไม่เป็นไปตามคาดหวัง จะหมดความสามารถในการผ่อนชำระ และปล่อยให้บ้านถูกยึด สินเชื่อที่แบงก์ปล่อยกู้ จะกลายเป็นเอ็นพีแอล ส่วนบ้านอาจจะถูกยึดขายทอดตลาดรอบสอง


เพื่อนเก่ารายนี้มองว่า พฤติกรรมการใช้จ่ายของคนไทย เริ่มจะกลับสู่ความฟุ้งเฟ้อ การจับจ่ายที่เกินตัว และคาดหมายกับรายได้ในอนาคตมากเกินไป ซึ่งเคยเป็นต้นเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจรอบก่อน


รถยนต์ที่ขายดี บ้านที่สร้างไม่ทันขาย หรือห้างสรรพสินค้าที่เต็มไปด้วยผู้คนที่แห่ไปจับจ่ายนั้น อาจจะเป็นปรากฏการณ์ทางเศรษฐกิจที่ดีในสายตาของคนทั่วไป แต่สำหรับเพื่อนร้ายนี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนให้ต้องระมัดระวังตัว


เพราะคนที่ซื้อบ้านใหม่ อาจจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองสูงเกินไป หรือตัดสินใจสร้างภาระหนี้ผูกพัน โดยที่ยังไม่มีความพร้อม


ส่วนธนาคารพาณิชย์ก็แข่งขันปล่อยกู้ซื้อบ้าน โดยสินเชื่อไม่ได้กระจายตัวสู่ภาคการผลิตที่แท้จริง และในอนาคต ธนาคารพาณิชย์ อาจจะเต็มไปด้วยบ้านและที่ดินเปล่าที่ยึดจากลูกค้า


เพื่อนรายนี้คาดว่า ในปีหน้าธนาคารบางแห่ง อาจจะมีปัญหาด้านฐานะ เพราะปัญหาหนี้เสียท่วม


สำหรับรถยนต์ที่ขายดี ห้างสรรพสินค้าที่เต็มไปด้วยผู้คนเดินจับจ่าย อาจจะไม่ใช่กำลังซื้อจริง แต่เกิดจากการสร้างหนี้ หรือนำเงินออมในอนาคตมาจับจ่าย โดยเฉพาะการจับจ่ายผ่านบัตรเครดิต


ยอดขายรถยนต์ที่เติบโต ยอดค้าปลีกที่พุ่งขึ้น จึงไม่ใช่สิ่งที่คนไทยควรจะภาคภูมิใจ เพราะเงินที่คนไทยหมดไปกับการซื้อรถยนต์ เงินที่ผู้บริโภคจ่ายไปในห้างสรรพสินค้าต่างๆ จะถูกนำออกไปต่างประเทศ


รถใหม่แต่ละคันที่ถูกขับออกจากเต็นท์ หมายถึงเงินของประเทศจำนวนหลายแสนหรือหลายล้าน ไหลออกนอกประเทศ


ยอดจับจ่ายในห้างสรรพสินค้าแต่ละวัน หมายถึงเงินของประเทศบินออกนอกประเทศในทุกวัน


คนไทยร่ำรวยกันถึงขั้นซื้อรถใหม่ป้ายแดงวิ่งกันเต็มถนนแล้วหรือ คนไทยมีหลักประกันความมั่นคงจนถึงขั้นซื้อบ้านใหม่จนสร้างไม่ทันขายแล้วหรือ กำลังซื้อผู้บริโภคกลับมาจริง จนมีความสามารถจับจ่ายสินค้าในห้างสรรพสินค้าต่างชาติได้ไม่อั้นแล้วหรือ


และประเทศไทยกลับมาสู่ฐานะความมั่งคั่งเหมือนเดิม จนไม่ใส่ใจกับเงินออมที่กำลังไหลทะลักออกนอกประเทศแล้วหรือ


คำถามและมุมมองเกี่ยวกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจของเพื่อนเก่า นักประมูลซากหนี้จากกรมบังคับคดีรายนี้ เป็นสิ่งที่น่าค้นหาคำตอบ


เพราะแม้จะเป็นการมองเศรษฐกิจในแง่ร้าย แต่เป็นมุมที่น่ามองอย่างยิ่ง


โดย (สุนันท์ ศรีจันทรา คอลัมน์เดินสวนกระแส นสพ.กรุงเทพธุรกิจ หน้า 14 จันทร์ 15,พุธ 17 เมษายน 2545)